KİRACI HANGİ HALLERDE KİRALANANDAN ÇIKARILABİLİR?
Yayınlanma Tarihi: Cumartesi, 31 Mart 2018
AV. ECEM SÖYLETEN AKGÜN
KİRACI HANGİ HALLERDE KİRALANANDAN ÇIKARILABİLİR?

 

Bildiğiniz gibi kiracılık hukukunu da düzenleyen 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu değişikliği sonrası kiracının evden çıkarılması oldukça sıkı koşullara bağlandı. 10 yılı dolduran kiracılar hariç, kira süresinin bittiğinden bahisle kiracıların evden çıkarılamayacağı Borçlar Kanunu tarafından düzenleme altına alındı.  Ancak bu, kiracının hiçbir şekilde evden çıkarılamayacağı anlamına gelmiyor.

 

İşte aşağıdaki durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde kiracının taşınmazdan çıkarılması mümkün olabilmektedir. Ancak kira hukukunda yapılacak ihtarlarda şekil ve sürelerin çok önemli olduğunu, bunlara uyulmazsa aşağıdaki sebepler oluşsa bile hakkınızı kaybedebileceğinizi unutmayın:

 

1-Kiraya Verenin Gereksinimi

 

Kiraya Veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini feshedebilir.

 

Yalnız bu sebebe dayanarak kiracınızı evden çıkardıysanız dikkat etmeniz gereken bir husus var: Borçlar Kanunu, kiracı taşınmazı tahliye ettikten itibaren 3 yıl içerisinde taşınmazın yeniden birine kiralaya verilemeyeceğini düzenlemektedir.

 

Aksi takdirde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek durumunda kalabilir.

 

2- Yeniden İmar ve İnşa

 

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.

Ancak kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliyede olduğu gibi, burada da dikkat edilmesi gereken birkaç husus vardır:

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Aksi takdirde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek durumunda kalabilir.

 

3- Yeni Malikin Gereksinimi

 

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

 

4- Kiracının Aynı İlçede Evinin Bulunması

 

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

 

5- Kiracının Tahliye Taahhütnamesi Vermiş Olması

 

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

 

6-Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık

 

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

 

7-Kira İlişkisinde 10 yılın dolmuş olması

 

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesine belirli bir süre yazsak da bu sürenin kiracı açısından bağlayıcı olmayacağından bahsetmiştik. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

 

8- Kiracının İflası

 

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

 

9- İki haklı ihtar – Kira bedelinin ödenmemesi

 

Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle tahliyesi en klasik sebeplerden olmakla birlikte, bu sebebe dayanarak kiracının evden çıkarılması sıkı şekli koşullara bağlanmıştır.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

 

10- Önemli Sebepler

 

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

 

Sonuç olarak, kiracı-kiraya veren ilişkisi, karşılıklı, birden çok ve sürekli olarak borçların ifasını gerektirdiğinden; haliyle bu alanda çıkar çatışmaları da devamlılık ve farklılık arz etmektedir. Bu yüzden Kanunkoyucu titiz bir düzenleme yaparak, yalnızca belirli sona etme sebeplerini düzenlemekle yetinmemiştir. Yazımızın 10. Maddesinde belirttiğimiz “önemli sebepler” i de düzenleyerek, ortaya çıkabilecek başkaca öznel-sübjektif konuların da fesih sebebi olabileceğine dikkat çekmiştir.

Kiraya verenin penceresinden bakarak, kira sözleşmesini sona erdirecek sebeplerin tümüne genel itibariyle nüfuz etmeye çalıştık.

Görüşmek üzere.

 

Av. Ecem SÖYLETEN AKGÜN

 

av.ecemsoyleten@gmail.com

 

 

Yorumlar
KUŞADASI HABERLERİ